Бум електронної комерції викликаний пандемією коронавірусу значно підвищив попит на складські приміщення. За даними JLL, консалтингової компанії з питань нерухомості, у 2020 році компанії в Європі орендували на 16% більше нових логістичних площ, ніж роком раніше. У Америці та Азії зростання попиту на складські приміщення склало 21% і 32% відповідно
До теми Ідеї успішного бізнесу онлайн: 7 речей, які купуватимуть найчастіше у 2021 році
Компанії потребують все більше складів
Деякі компанії, наприклад, супермаркети або виробники медичних товарів, потребують додаткових складських приміщеннях. За даними JLL, кожен четвертий новий договір оренди (близько 25%), підписаний в минулому році у західних країнах, був пов'язаний з онлайн-покупками, в порівнянні з 12% такого роду договорів у 2019 році. У Китаї цей показник взагалі становить один до трьох, тобто майже 33%.
Логістичний центр Amazon / Фото paccra.com
Компанія CBRE, що спеціалізується на нерухомості, підрахувала, що для збільшення запасів роздрібних торговців в Америці на 5% потрібно до 46 млн квадратних метрів додаткових складських площ. І ці потреби швидко зростають у міру того, як роздрібні компанії переходять на цифрові технології. Онлайн-рітейлінгу зазвичай потрібно в три рази більше площ, ніж при прямих офлайн-продажах, оскільки інтернет-покупці очікують більш широкого розмаїття товарів. Тому рівень вакантних площ для складів різко впав: з 10% по всій Америці і Європі десять років тому до всього 5% на даний час. У деяких містах, таких як Торонто і Токіо, об’єм вакантних площ складських приміщень становить вже менше 2%.
Активи компаній, що займаються складськими приміщення, стрімко ростуть
В результаті вартість існуючих активів компаній, що зайняті у цьому бізнесі, активно зростає. Валові активи компанії Prologis, провідного девелопера складських приміщень, досягли позначки у 10 мільярдів доларів ще півроку тому. Такі показники, в свою чергу, дозволяють компанії залучати все більше інвестицій. За підрахунками JLL, покупки логістичних активів зросли з десятої частини глобальних інвестицій в нерухомість в 2015 році до п'ятої частини в минулому році. У 2020 році компанія Amazon збільшила площу своєї мережі логістики на безпрецедентні 50%.
Нестача площ – головна перешкода для девелоперів
Проте вже зараз цей будівельний ажіотаж постійно стикається із перешкодами. Перше з них - нестача площ, особливо в густонаселених містах. У період з 1990 по 2008 рік половина промислових площ Сан-Франциско була перепрофільована під житлові та офісні приміщення. У період з 2006 по 2015 рік Лондон втратив 11% своїх промислових площ. Ця проблема настільки загострилася в деяких районах Німеччини, що окремі вантажні перевезення взагалі працюють із використанням складів, що розташовані у прикордонних з ФРН регіонах Польщі і Франції. Високі витрати, певні обмежувальні правила в регіонах та поточні орендарі ускладнюють переобладнання існуючих об'єктів нерухомості, що перебувають у скрутному становищі, як, для прикладу, торгові центри, в розподільні центри складського формату. За прогнозами компанії Prologis, протягом наступного десятиліття перепрофілювання торгових площ складе всього 0,75% від загального обсягу логістичних площ.
Зростає і рівень неприязні громадськості до нових об'єктів
Великі склади зазвичай шумні і працюють цілодобово. Власники заміських будинків в Америці і Європі турбуються про забруднення навколишнього середовища внаслідок активних вантажоперевезень. Навіть там, де забудовники обіцяють тисячі робочих місць, політики постійно апелюють до того, що ці вакансії будуть для працівників низької кваліфікації або незабаром будуть замінені роботами. У Великобританії п'ять депутатів-консерваторів закликали уряд країни зупинити будівництво величезного складу на південному сході Англії.
Роботи Amazon на логістичному центрі поблизу Барселони / Фото www.catalannews.com
Власники складів стають більш винахідливими
Велика британська компанія SEGRO зараз проводить перепрофілювання незайнятого простору поблизьку залізничного вокзалу у Парижі. Amazon переобладнав колишні поля для гольфу в Америці в розподільні центри. Онлайн-гігант також переобладнав порожню автостоянку в центрі Лондона в центр доставки.
Вартість оренди складських приміщень зростатиме
Менш творчий підхід полягає в тому, що забудовники підвищують орендну плату. Компанія Prologis очікує, що в цьому році вона зросте на 6% по всьому світу. Це може викликати занепокоєння представників електронної комерції. Але не інвесторів: вартість акцій Prologis і SEGRO зросла майже вдвічі з початку 2019 року.